文/乐居财经 杨宏彬
6月30日之前与债权人达成一致，奥园郭氏兄弟的计划如期实现。
7月的第一个交易日前夜，奥园终于将债务重组的方案公之于众，同时发布的，还有3份迟到的财报。
(资料图片)
好的一面在于，随着债务重组方案的颁布以及财报的补发，意味着奥园基本脱离了摘牌退市的风险。而不利的消息是，截止2022年末，奥园所有者权益为负值，已经资不抵债。
具体来看，截止2022年末，奥园的境外有息负债为428.17亿元，境内有息债务为662.32亿元，两者合计达1090.49亿元，净负债为176.37亿元。
奥园此次公布的，是境外债务的重组方案。根据公告，奥园已经与持有境外票据本金总额33.01%的债权人就债务重组方案达成一致，将通过新旧债券置换、债转股、发行强制可转换债及永续债等方式进行债务重组。
不过，奥园的重组方案依旧没有尘埃落定，根据相关规定，协议安排的债务重组方案需要获得出席相关债券会议的多数债权人批准，最低比例为75%，方案才算通过。
在公告中，奥园没有公布复牌的时间。自去年4月1日至今，奥园停牌时间已经超过15个月。不过，能在9月30日前刊发缺席的财报，奥园已经迈出重要一步，复牌或已近在眼前。
债务重组详解
奥园境外债务的重组，与多数的出险房企基本类似。首先便是发行新的票据对旧票据进行替换，从而达到展期的目的。
根据公告，奥园将通过子公司Add Hero Holdings Limited发行三支共计18亿美元新债务工具，2026年9月起开始还本，最后一支票据的到期日为2031年9月。现金利率将为每年7.5%至8.8%之间。
同时，奥园本身也将发行5亿美元的新债务工具，到期日为2031年9月，利率5.5%，以实物付息。
债转股方面，奥园拟发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，转让给债权人。这两部分股份占比奥园于扩大股本后的25.22%和10.09%。转让对价为1.06港元/股。
在停牌前，奥园的总股本约为29.66亿股，郭梓文通过两家境外主体合计持有奥园56.01%的股份，约为16.6亿股。在发行新股的同时，郭梓文还将转出4亿股股份，这意味着他在奥园的持股将受到较大影响。
粗略计算，债转股后郭梓文的持股将由56.01%降低至31.77%。而奥园发行的10亿股，以及实控人郭梓文持有的4亿股若全部转让给债权人，债权人对奥园的持股将为35.3%，高过实控人郭梓文的持股。
也就是说，若这些债权人组成一致行动人，其将成为奥园的大股东，而实控人郭梓文将成为二股东。
奥园还将发行1.43亿美元无息强制可转换债券，将于2028年9月转化为奥园股份，其将占转换后奥园已发行股本总额的29.9%。若加上该部分，实控人郭氏家族持股将进一步下降为22.27%。
最后，奥园将发行16亿美元永续债，其现金分配率自2031年9月起每年1%起。
值得注意的是，强制可转换债及永续债发行后预期将作为奥园“权益”入账。重组方案完成后，奥园净资产将显著增加不低于36亿美元。
境内债务方面，奥园也取得了一定进展。截止目前，奥园已完成本金逾人民币327亿元现有境内融资安排的展期。
今年2月末，奥园首次公布了债务重组进展。当时，奥园以支付签字费为代价，稳住了占本金总额20%的境外债债权人，与其达成了中期债务静止协议，协议共涉及12笔美元债，本金总额共计34.53亿美元，约合239亿元人民币。此后一直有序推进债务重组。
直至6月12日，已经有持金额39.92亿美元债务的债权人加入了奥园暂缓偿还债务的协议安排。
迟来的业绩报告
另一个备受关注的点是，随着两份年报的刊发，奥园近两年来的经营状况终于为市场所见。而业绩的下滑程度，还是超出了市场的预估。
2021年财报显示，奥园营业额为500.22亿元，同比下降26.22%，总营业成本达到619.56亿元，同比增长19.81%。成本超过营收，奥园当期录得毛利-119.35亿元，同比下滑174.22%，最终的归母净亏损高达330.75亿元，同比大幅下滑659.87%。
由于大面积的亏损，奥园在2021年已经处于资不抵债。期末的净资产为-75.3亿元，同比下滑113.88%。
2021年末，奥园总有息债务1,144.08亿元，其中多达1,127.77亿元的债务为即期债务，占比总债务的98.6%。年内拖欠的债务为92.53亿元。
到2022年，奥园的亏损得到了有效控制。期内营收187.11亿元，同比减少62.59%，营业成本下降71.16%至178.7亿元，毛利已经扭亏。最终归母净亏损为78.43亿元。
遗憾的是，2022年末的奥园依旧处于资不抵债状态，净资产为-176.37亿元，净负债较2021年增加超100亿元。
截止2022年末，奥园的债务情况是，总有息债务1,090.5亿元，较2021年下降了53.58亿元。其中994.46亿元将在一年内偿还。年内拖欠的债务已经高达565.68亿元。
近两年来，奥园手可以动用的资金十分有限。2021年末其持有货币资金92.62亿元，其中受限制的为91.53亿元。2022年末其所持货币资金为51.1亿元，受限制资金为42.31亿元。
好在，奥园一直在努力盘活基本盘，推动销售让活水流入，这也是其推动债务重组重要手段。2022年全年，奥园实现销售额202.2亿元，合同销售面积约209万平方米。今年上半年，奥园销售额为74.8亿元。
截至5月底，奥园广东区域、华中区域、华东区域、中西部区域等绝大多数已售项目实现100%复工。今年1-6月中国奥园交付约1.9万套房源，交付面积约235.3万平方米。
十年之约
债务重组的方案已经有了，之后便是要争取债权人的同意了。为此，奥园亮出了“家底”，尽管在财务报表里已经资不抵债，但奥园认为公司仍有诸多有价值的资产。
截止2022年末，奥园持有的开发项目为267个，总建筑面积约3,080万平方米；旧改规划建筑面积3,160万平方米；投资项目45个，公允价值合计约126.23亿元，其中38个项目已竣工，7个项目仍在开发中；主要自有房产3处，均已竣工，账面价值约22.647亿元。
事实上，奥园最有价值的资产或许城市更新项目。自出险后，公司旗下旧改多次获得国资援手。奥园也在公告中表示，将优先发展32个城市更新项目。
6月初，奥园官微宣布，与中金国测在北京签署战略合作协议。双方拟共同促进在全国范围内产业创新与升级，尤其是在广州城市更新，乃至粤港澳大湾区建设等领域进行深度合作。
消息显示，中金国测看中的正是奥园位于大本营广州逾千亿货值的旧改项目，全部集中在广州黄埔、荔湾主城区的重点区域。
1月份时，山东国企山东健康集团则正式进入了奥园的翠微村旧改项目，这是奥园在珠海最大的旧改项目，货值超200亿。在1月份引入山东健康后，项目上就有新楼盘在5月底取得预售证，准备入市。
亮出筹码后，奥园还为债权人描绘了公司未来的发展。未来十年，开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额为643亿，而偿还项目层面的债务后，还能剩下185亿元。
最后，未来十年奥园还考虑出售部分资产，出售所得款项净额预计约为80亿元至138亿元。而自今年以来，奥园已经出售了奥园健康29.9%的股权，另外，奥园已经委托出售位于加拿大的两个房地产项目，净资产值近16亿元。